来自法庭上的激辩！武汉打响地下车库权属问题第一枪！

发布时间：2025-04-05 08:01:45 来源：实时发布网 作者：流云

房屋交付5年之后，开发商突然重返小区，安排人凌晨加装地下车库道闸和监控，并大涨停车收费，引发业主强烈抗议。这到底是怎么回事呢？事情还得从两年前说起。位于阳逻的香榭花都四期君域小区，开发商为“雅苑地产”（武钢旗下），物业为“武钢好生活物业”，小区共有700余户，于2019年10月交付。两年前，小区通过召开业主大会解聘了原物业，引进了碧桂园物业。之后，开发商便开始酝酿涨停车费。据业主反映，此前，小区停车费为120元/月（含管理费），开发商欲涨至260元/月（含管理费）。在消费降级的大环境下，开发商此举无疑激怒了业主，于是便开始了维权。业主的其中一条质疑为：开发商不具备地下车库的所有权，无权向业主收费。这直接动摇了开发商收费的根基，于是双方对簿公堂。关于这场“小区地下停车位(库)所有权归属问题”，【风云武汉】通读了该案的判决书，发现法庭引用的法律法规主要有以下两个：1、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位”的规定。也就是说，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，反之则不是。业主提供的证据不能证明案涉地下停车库有占用业主共有的道路、绿地或者其他场地的情形。而雅苑公司提交的《建设工程竣工验收备案表》能证明案涉地下停车库属规划设计指标，未列入公共设施配建要求。因此，涉案地下停车库非小区公共配套设施，雅苑公司可以通过约定方式确认权属。这里所说的“约定方式”即指购房合同。根据雅苑公司在售房时与小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》第十九条第3项：地下车位所有权由出卖人享有。法院据此认为：雅苑公司作为小区投资开发商，其在出售小区房屋时已与业主进行了明确约定，即地下车库不随同房屋转移所有权。此外，法庭还引用了一条重要原则，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。因此，法院认为雅苑公司具有地下车库的所有权。不过，法院驳回了雅苑公司的另一个诉求：要求追回此前的停车费损失。法院认为：案涉小区地下停车位(库)的收费标准如何确定属市场行为，应由君域业委会与雅苑公司自行协商处理。双方应结合案涉小区周边其他小区的地下停车位收费标准及当地人均收入水平进行合理确定，在各方未协商一致的情况下，雅苑公司的主张没有事实和法律依据，故不予支持。一审判决之后，开发商及业委会均进行了上诉。二审中，就地下车库所有权问题，业委会认为：1，雅苑公司并未有充分证据证明其享本小区地面和地下车位所有权，也无法证明本小区停车位建设成本未分摊在业主购房价及建设本小区投资成本中。雅苑公司并无证据证明属于其专有，而因为地下车位在小区范围内，自然就是业主共有部分。2、根据《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定，只有初始登记为建设单位的车位才可以销售，附赠、出租，雅苑公司并未取得初始登记，本就无权主张。3、雅苑公司对于香榭花都四期君域小区14482.51平方米地下停车位，未办理任何不动产登记或者初始登记证明、权属证明、两证等。根据《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》第四条，如果确需由开发建设单位补办配建地下停车场规划、供地手续，办理地下建设用地使用权不动产登记和配建地下停车位的不动产首次登记后，再向业主进行转让，并按照规定办理相关交易监管手续和不动产登记。雅苑公司在没有缴纳土地出让金和相关税费前提下，对外宣称拥有地下车位的产权，不经过合法有效的手续办理登记，却径直要求人民法院代行不动产登记职责，实在是规避国家土地出让制度，逃避土地出让金义务和税费缴纳义务，严重损害国家利益。法院认为：君域业委会辩称地下车位(库)成本分摊给了业主，然而其未提交证据证实案涉地下车位(库)的建筑面积分摊到公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中，故君域业委会的上述辩解意见缺乏事实和法律依据，不予采信。（注：业委会认为建设成本分摊问题的资料证据均由开发商掌握，举证责任在开发商。）最终，关于这场“地下车位权属问题”的法庭激辩，二审法院维持了原判，即开发商享有地下车库所有权，但不支持开发商以新价格追讨前期损失。这也是开发商时隔5年之后重返小区，凌晨加装地下车库道闸和监控的原因所在。据悉，事件发生之后，业主向街道、市民热线进行了投诉。业委会就地下车库提出了几项要求:后记笔者通过调查发现，目前，业主与开发商之间的停车位纠纷主要有三：第一：产权之争。目前，法律支持“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。对于未列入公共设施配建要求的停车位，法律支持所有权归开发商所有（以本案为例）。业主要想获得这部分地下车位的所有权，需证明建筑面积分摊到公用建筑面积，或者建设成本分摊到小区业主的购房款中。第二：车位售卖之争。即便所有权所有开发商，但往往也不能售卖，因为这些车位通常无法办理产权证。因此，开发商一般会以“长租”的名义“卖”给业主。第三：停车费定价之争。开发商为回笼资金，往往会“高价”售卖车位，如果“卖”不出去，便会以“天价停车费”问题逼业主“购买”，令业主苦不堪言。这些问题长期困扰着广大业主，期待未来随着法律、法规的逐渐完善，能得到妥善解决。

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